北海道の住宅・不動産にまつわる最新情報を掲載。連載・特集など定期更新中。

マック鈴木さん　サブプライムローンの悪夢 　マック鈴木さん（51）は日本人メジャーリーガーのパイオニアとして活躍した。1995年マリナーズでメジャー昇格し、日本のプロを経ない初のメジャーリーガーとなった。以来5球団を渡り歩き通算16勝を挙げたが、道なき道を進んできたことで、グランド内外で希有な経験を積んだ。第1回は、不動産投資の失敗を振り返った。（村野　森） 2015年米カリフォルニアのウインター・リーグでコーチ 「投資しとけば」と言われて 　マックさんが米アリゾナに家を買ったのは、日本への「逆輸入」が決まってからだ。メジャーリーガーとなってから7年。移籍を繰り返す「ジャーニーマン」として計16勝を挙げたが、右肩手術の影響もあり思うように投げられなくなっていた。再生を期して日本行きを決断、02年ドラフトでオリックスから2巡目指名された直後だった。 　マック（以下敬称略）　日本で3年（契約）って決まっちゃったから、荷物をどうしようかと思って。いずれはメジャーに戻るつもりだったし、じゃあ買っとこかと。住宅地として人気の高かったスコッツデールでした。街

第88回「共有不動産と浪費家対策」 自分で判断せず専門家に相談を 財産を持っている人は、その多少に関係なく信託を検討する価値はあると思います。検討した結果、信託が必要ない人もいると思いますが、将来どのようなリスクが待っているかわからないので、自分で判断するのではなく経験豊富な専門家に相談することをお勧めします。特にタイトルのように不動産が共有になっている場合と相続人の中に浪費家の方がいる場合には信託を活用することが適しています。 　まず、共有不動産を持っている場合、持分を持っている人が一人でも判断能力が無くなるとその財産を有効活用できなくなる可能性が高いということです。さらに持分を持っている人それぞれ相続対策が必要になるため、相続でもめたり、意見がまとまらなかったりする確率が一人で所有しているよりも上がるということです。 　相続の問題が起きる可能性は人数が増えればその分増えます。亡くなる順番が変わって、代襲相続が起こり、別れた配偶者が連れて行っていた相続人と共有になることもあり、全く会ったこともない人と共有になる可能性もあります。 話し合える状態

第87回「信託財産の管理、運用はどうする？」 受託者の義務と受益者の注意点 　信託財産の管理権限は受託者にあります。受益者は信託財産に対して、受益権を持ちます。通常の所有権であれば所有者の自由に処分することができます。しかし、信託財産を受託者が自由に処分することはできません。受託者は、信託の目的を達成する義務を負っているためです。さらに、受益者のために誠実に信託事務を行わなければいけません。 　信託財産は原則として、差し押さえることはできません。なぜかというと実質的な財産権を持っているのは、受益者だからです。受託者の名義だからと言って、受託者個人が債務を負い、差し押さえが実行される状況になったとしても信託財産は受託者のものではないので、差し押さえの対象外となります。 　ただし、受益者個人が債務を負った場合は注意が必要です。この場合、信託財産そのものは差し押さえられなくても、受益者が持つ「受益権」が差し押さえの対象となります。そのため、「信託財産にしていれば、どのような債務があっても安心」というわけではありません。　 運用、管理の方法は自由に決めら

第86回「不動産価値と信託」 子どもの有無に関わらず、信託で防げるトラブル 子どもが一人だから、あるいはいないから大丈夫…そう考えて何も対策をされない方がいらっしゃいます。確かに、その一人のお子さんにすべての財産を承継させたい場合には、大きな問題が起きないこともあります。しかし、それだけでは老後の財産管理や将来のリスクに十分に備えることはできません。 　 認知症などにより判断能力が低下した場合、預金の引き出しや不動産の処分ができなくなる可能性もあり、結果としてご本人やご家族に大きな負担が生じることもあります。また、相続人関係を正確に把握しておくことも重要です。 　 まれではありますが、再婚前の子どもなど、周囲が把握していない相続人が存在するケースもあります。事情があってあえて伝えていない場合もあり、遺言の作成が進まない背景には、そのような事情が影響していることもあります。 　 表面上は問題がないように見えても、実際には複雑な家族関係が潜んでいることは決して珍しいことではありません。子どもが一人の方も、いない方も、信託を活用することで将来への備えを

第85回「不動産価値と信託」 不動産価値の算定を信託の判断基準に 　信託を検討するときに一番重要なのは所有者の気持ちです。財産を持っている人が、その財産をどのようにしたいのかを法的に契約書などで将来においても実行できるようにするのが「親愛信託」です。 　ただ、それだけでは内容は決まりませんし、所有者もなかなか決断ができないケースが多いと思います。その時に一つの材料として、きちんと不動産価値を算定することです。 　“今の価値”がいくらか、意外と実際の価格を知らない方が多いです。不動産そのものの価値は当然ですが、将来を見据えた予想もある程度知っておくべきだと思います。思っているよりも高いケースと低いケースがあります。 　財産を動かす方法として、贈与、譲渡、相続、信託があると思いますが、その価値によっても選択肢が決まります。現在の価値がよくわからないままどれにするか検討するより、ある程度確実な価値がわかっていた方が決めやすいと思います。その価値によって、名義を変える時の登録免許税が決まります。 　信託や相続による名義変更の場合、登録免許税は原則として固

第84回「家族信託って必要？」 変わる「信託」 　最近いろいろなところで「家族信託」という言葉を聞くようになりました。インターネットで検索すると、たくさんヒットし、知名度が上がってきているのは確実です。私が信託を業務にするようになった10年前は、検索しても特定の人が書いたものしか出てこなく、書籍もほとんど店頭にはありませんでした。しかし、10年間でずいぶん変わりました。 　信託だけでなく相続登記の義務化がされたり、民法改正で遺留分減殺請求が遺留分侵害額請求になり金銭の請求に変わったりと、世の中が目まぐるしく変わり、法整備も進んでいます。今後は後見制度も改正される見込みです。しかし、争いごとの原因は財産よりも感情のもつれの方が解決しづらいというように変わらないものもあります。 　不動産を業務として取り組んでいく場合に、変わらないものをしっかり守りつつ、変化に対応していくビジネスを行うことが大切と思います。10年でこれだけ変わったのですから10年先の世の中を想像して事業を進めていく必要があると思います。 　最近、家族信託は認知症対策に活用される終活の

第83回「信託できる財産・できない財産」 ほぼ全ての不動産が信託の対象 　信託財産として一番需要が多いのは、不動産です。自宅、アパート、月極駐車場、店舗、倉庫など、ほぼ全ての不動産が対象になります。ただし、不動産を信託財産にした場合、損益通算ができない、赤字が繰越せない、空き家の３０００万円控除が受けられないなど注意しないといけないこともあります。 　不動産を信託すると、名義は受託者に変わります。そのことを第三者に対抗するには登記する必要があり、登記には「信託目録」が付されます。未登記の不動産は信託財産にできますが、登記しなければ名義が受託者に変わったことを第三者に主張することができません。 　信託不動産を売買するときの媒介契約は受託者とします。そして、売買契約をするのも受託者です。売却代金の着金口座は受託者名義で受益者の物である信託口口座になります。不動産の売却だけなので口座は必要ないという方がいますが、売却した金銭を管理するために信託口口座は必要です。 不動産の賃料や売却金も信託財産に 　不動産そのものを信託すれば、果実である「賃料」も信託財

第82回「間違った信託の説明」 信託の普及による弊害 「信託が普及してきた」と感じることが、最近は多くなりました。名刺交換をしたとき、信託に対して興味を示してくれる方が圧倒的に増えています。 　先日、信託とは関係のない別の要件で、建設事業者の方と話した際に「信託に取り組まれているのですね、所有者が１００歳という物件があるので、今度相談させてください」と言われました。信託の存在をご存じなのにも驚きましたが、使い方までも知っていらっしゃいました。普及の広まりを感じた次第です。 　ネットニュースにも、信託の紹介や活用事例が紹介されることが増えてきました。良い傾向だと思いますが、間違った説明をしていることも少なくないです。そこで誤解をされて、「信託は使わないほうがいい」と思われると困ります。ネットはたくさんの方が見るものですし、もう少しきちんと調べて正確な情報を載せてほしいものです。 　例えば、信託と後見制度と全く違うものなのに、混同していた事例があります。後見制度は、被後見人の財産を減らさないように裁判所の関与を受けて財産管理をします。信託は本人の望み

第81回「親愛信託とリバースモーゲージとリースバック」 リースバックで得するケースとは 　リバースモーゲージは、不動産担保に借入をして所有者が亡くなるとその不動産を売却して借入金を返済する仕組みです。所有者はまとまった現金を借入することができます。将来、所有者が亡くなったら不動産を売却して返済に充てるので、元金の返済はせずに利息だけ支払う形になります。そのため、自分が生きている間に現金を自分のために使うことができます。第54回目のコラムで、自己信託を使ったリースバックのスキームをご紹介しましたが、受託者を信頼できる人にする信託契約でもリースバックを実行することができます。 　リースバックは、不動産を売却しますが、そのまま家賃を払い、住み続けるというものです。信託を使ったリースバックは、不動産を「信託財産」として受託者と信託契約をします。そして、受託者がリースバック契約の当事者になります。売却代金である金銭は受託者が管理することになりますので、元々の所有者である高齢な方が金銭を自分で管理する必要もなくなります。そのため、通常の認知症対策の場合に、不

マンスリーマンションやウィークリーマンション専用の予約サイト「Ｗ＆Ｍ（ウィークリー＆マンスリー）」を展開するＷｅｅｋｌｙ＆Ｍｏｎｔｈｌｙ（札幌）は、同サイトと札幌や千歳にある自社マンスリー物件の運営を手掛ける。黒木健次郎社長は新規市場開拓によるサイト掲載物件数増加を目指し、自社物件では民泊事業への進出を視野に入れる。 　２０１８年創業で、19年７月からＷ＆Ｍの運営を開始した。主な事業内容は同サイトの運営と、それに伴う予約管理システム「ウェルモ」の運用だ。 　Ｗ＆Ｍには全国約７００社が登録し、掲載物件数は約11万室に上る。道内の登録企業は64社で、掲載物件数は札幌を中心に３６００室を超える。マンスリーマンションは法人からの申し込みが多く、利用者の約７割が仕事関係だ。 　札幌以外ではラピダス（東京）進出により、千歳でもニーズが高まっている。函館や旭川、帯広などの地方都市でも一定の需要があり、道内は今後さらに物件増加の可能性があると分析する。 　24年１月からは、自社マンスリー物件の運営にも参画。札幌や千歳で約50室を所有する。「サイトの運営をしていく

室蘭市を中心とする西胆振地域を拠点に不動産売買仲介を手掛けるトワ・ピリエ（室蘭）は、２０２５年12月に５店舗目となる登別店をオープンした。谷口孔沢社長は「地域密着」を理念に住民のニーズに応じた事業を展開している。 　同社は08年に創業し、12年からハウスドゥのＦＣに加盟。室蘭店を中心とした胆振管内を拠点とする。住宅提案や高齢者の住み替え支援に力を入れる。価格の小さな案件でも顧客に寄り添う姿勢で対応することが件数獲得の要因。地域に根差した企業づくりを進めている。 　24年11月のハウスドゥ全国ＦＣ大会で仲介契約件数全国１位を獲得。価格の大小にかかわらず全ての取引をサポートする姿勢が成果につながった。 　札幌圏でも清田平岡店と千歳駅前店の２店舗を構える。「両方とも国道36号線の沿線上で、胆振管内からのアクセスもしやすい」ことが出店の理由だ。西胆振地域では住民の高齢化が顕著。「ご子息が札幌にいることから、札幌で住み替えする高齢者が増えている」という。札幌圏での店舗展開によりスムーズに対応できることが強みとなっている。 　店舗の拡大と同時に従業員の働きや

三井物産デジタル・アセットマネジメント（東京）は、年内にも個人向け電子証券サービス「オルタナ」で道内不動産のデジタル証券を販売する。田本英輔北海道支社長は道内での事業拡大を進め、５年後に同社の資産運用額２０００億円の10％を道内不動産で占めたい考えだ。 　同社はオルタナによる大型不動産への個別投資サービスを手掛ける。２０２５年11月27日に北海道支社を設立。道内不動産の証券化推進と、貯蓄意識が高い道民の投資への転換支援が目的だ。サービスを利用している道内投資家は全体の２・５％にとどまる。 　田本支社長は道内の人口比で計算すると、５～６％まで伸ばせると分析。「地元商品であれば、投資を試してみようとする動きも出る」と考え、道内不動産のデジタル証券販売に向けた動きを進めている。運用物件は他地域と同様にマンションやホテルを中心とし、大型商業施設やデータセンターなども視野に入れる。 　年内に販売する最初のデジタル証券は安定性と収益性が見込める札幌圏や観光地として成熟する函館の物件を検討。すでに複数の企業と協議を進めている。 　北海道支社では、５年後に全社運

第80回「認知症対策が必要ない人はいない」 財産をもったまま管理だけ移行 　認知症は、なる人もいればならない人もいます。専門医のＨＰを拝見すると、認知症とは病気ではなく、「ある病気や障害などによって脳の機能が低下し、日常生活に支障が出ている状態」のことを言うそうです。そのため、認知症に該当する状況になる人と、ならない人がいます。 　年齢相応の物忘れは誰にでもあります。これは認知症ではありません。「ご飯を食べたことを忘れる」のは認知症の症状のひとつです。しかし「昨日のご飯のおかずが何だったのか忘れた」というのは、年齢と共に訪れる物忘れのひとつになります。どんな人でも体力・脳の衰えは必ずあります。これは所有者の方がしっかり自覚して、事前に対策をしておくことが重要です。自分の現状を把握して、考えられるトラブルを未然に防げるような対応をしなくてはなりません。自分ではなく専門業者に委託しているから大丈夫という方がいらっしゃいますが、そもそもその専門家が大丈夫かどうかという判断が必要になります。 　年齢だけではなく、趣味嗜好や職業によって情報量が違います。イ

第79回「不動産売買の方法」 信託を活用した不動産売買に備える 　不動産を売買するとき、通常は所有権で売買します。不動産業者は不動産の所有権の仲介をするのが現状です。相続の新しい形が信託です。不動産売買の新しい形が信託になる日が近いのではないかと思います。もちろん金融機関の理解や周辺の仕組みなどの整備も必要ですし、税制や判例なども必要になりますが、今後は不動産の所有権の仲介だけでなく、信託を活用した売買にも対応できるように今から準備しておくべきだと思います。 　自分の相続が複雑なので、不動産は買わないという方がいらっしゃいます。そういう場合、購入した不動産を信託財産にしておけば、相続とは違う方法で自分の不動産を残すことができますから、自分が亡くなった後の心配はありません。もしも、残したい人がいなければ、自分が亡くなった後にその不動産を売却して金銭に変え、どこかに寄付してもらうこともできます。 　具体的に例をあげると、相続が複雑なＡさんがいます。Ａさんが通常通り、物件を見つけて、不動産を仲介してもらい所有権で購入します。Ａさんが購入した不動産を信託

第78回「配偶者は遺産分割協議には関係ない？」 相続人の親族が意見を言う場合 　相続の話をするときに、相続人の配偶者は直接関係ないはずなのに、積極的にかかわってくる話をよく聞きます。ビジネスでもプライベートでも、これまで相続に携わったことがある方なら、相続人ではない親族が横から口を出してくるケースを一度は経験しているのではないでしょうか？ 　そういった事例は実に多くあります。ただ、相続が起きてから話し合いをする場合、なかなか話がまとまりませんし、もめる原因にもなります。事前に何らかの対策が必要です。 　しかし、早めに対策をするとしても、当事者ではなく配偶者が意見を主張するとうまくまとまりません。相続人の配偶者は、相続に対して直接の関係はありません。しかし、相続人が財産を受け継ぐことになれば、その人が亡くなった後は自分のものになります。そのため、全く関係ないこともないのです。 　例えば、妻が相続した財産は、妻が何もせずに亡くなればいずれ夫のものになります。また、夫が相続した財産に関しても同様です。将来的に収益性が見込める財産であっても、逆に「負動産