北海道の住宅・不動産にまつわる最新情報を掲載。連載・特集など定期更新中。

三井物産デジタル・アセットマネジメント（東京）は、年内にも個人向け電子証券サービス「オルタナ」で道内不動産のデジタル証券を販売する。田本英輔北海道支社長は道内での事業拡大を進め、５年後に同社の資産運用額２０００億円の10％を道内不動産で占めたい考えだ。 　同社はオルタナによる大型不動産への個別投資サービスを手掛ける。２０２５年11月27日に北海道支社を設立。道内不動産の証券化推進と、貯蓄意識が高い道民の投資への転換支援が目的だ。サービスを利用している道内投資家は全体の２・５％にとどまる。 　田本支社長は道内の人口比で計算すると、５～６％まで伸ばせると分析。「地元商品であれば、投資を試してみようとする動きも出る」と考え、道内不動産のデジタル証券販売に向けた動きを進めている。運用物件は他地域と同様にマンションやホテルを中心とし、大型商業施設やデータセンターなども視野に入れる。 　年内に販売する最初のデジタル証券は安定性と収益性が見込める札幌圏や観光地として成熟する函館の物件を検討。すでに複数の企業と協議を進めている。 　北海道支社では、５年後に全社運

第80回「認知症対策が必要ない人はいない」 財産をもったまま管理だけ移行 　認知症は、なる人もいればならない人もいます。専門医のＨＰを拝見すると、認知症とは病気ではなく、「ある病気や障害などによって脳の機能が低下し、日常生活に支障が出ている状態」のことを言うそうです。そのため、認知症に該当する状況になる人と、ならない人がいます。 　年齢相応の物忘れは誰にでもあります。これは認知症ではありません。「ご飯を食べたことを忘れる」のは認知症の症状のひとつです。しかし「昨日のご飯のおかずが何だったのか忘れた」というのは、年齢と共に訪れる物忘れのひとつになります。どんな人でも体力・脳の衰えは必ずあります。これは所有者の方がしっかり自覚して、事前に対策をしておくことが重要です。自分の現状を把握して、考えられるトラブルを未然に防げるような対応をしなくてはなりません。自分ではなく専門業者に委託しているから大丈夫という方がいらっしゃいますが、そもそもその専門家が大丈夫かどうかという判断が必要になります。 　年齢だけではなく、趣味嗜好や職業によって情報量が違います。イ

第79回「不動産売買の方法」 信託を活用した不動産売買に備える 　不動産を売買するとき、通常は所有権で売買します。不動産業者は不動産の所有権の仲介をするのが現状です。相続の新しい形が信託です。不動産売買の新しい形が信託になる日が近いのではないかと思います。もちろん金融機関の理解や周辺の仕組みなどの整備も必要ですし、税制や判例なども必要になりますが、今後は不動産の所有権の仲介だけでなく、信託を活用した売買にも対応できるように今から準備しておくべきだと思います。 　自分の相続が複雑なので、不動産は買わないという方がいらっしゃいます。そういう場合、購入した不動産を信託財産にしておけば、相続とは違う方法で自分の不動産を残すことができますから、自分が亡くなった後の心配はありません。もしも、残したい人がいなければ、自分が亡くなった後にその不動産を売却して金銭に変え、どこかに寄付してもらうこともできます。 　具体的に例をあげると、相続が複雑なＡさんがいます。Ａさんが通常通り、物件を見つけて、不動産を仲介してもらい所有権で購入します。Ａさんが購入した不動産を信託

第78回「配偶者は遺産分割協議には関係ない？」 相続人の親族が意見を言う場合 　相続の話をするときに、相続人の配偶者は直接関係ないはずなのに、積極的にかかわってくる話をよく聞きます。ビジネスでもプライベートでも、これまで相続に携わったことがある方なら、相続人ではない親族が横から口を出してくるケースを一度は経験しているのではないでしょうか？ 　そういった事例は実に多くあります。ただ、相続が起きてから話し合いをする場合、なかなか話がまとまりませんし、もめる原因にもなります。事前に何らかの対策が必要です。 　しかし、早めに対策をするとしても、当事者ではなく配偶者が意見を主張するとうまくまとまりません。相続人の配偶者は、相続に対して直接の関係はありません。しかし、相続人が財産を受け継ぐことになれば、その人が亡くなった後は自分のものになります。そのため、全く関係ないこともないのです。 　例えば、妻が相続した財産は、妻が何もせずに亡くなればいずれ夫のものになります。また、夫が相続した財産に関しても同様です。将来的に収益性が見込める財産であっても、逆に「負動産

第77回「不動産と親愛信託～所有者の想いをつなぐ賢いしくみ～」 信頼する人に財産を託す仕組み 　不動産は一生に一度の大きな買い物で、人生の資産形成の中心となる重要な財産です。しかし、不動産には「分けにくい」「動かしにくい」「所有者の意思能力に影響される」という特性があります。そのため、相続や高齢化といったライフステージの変化の中で、さまざまな問題が生じることも少なくありません。管理や承継をしっかり決めておく必要があります。事前に対策をしておけば、自分も周りの人たちも安心です。 　このような課題に対応する新しい仕組みとして活用されているのが「親愛信託」です。親愛信託とは、「商事信託」以外の信託で、「家族信託」と呼ばれることが多いです。しかし私たちは、家族に限らず「信頼する人に財産を託す」という「想い」を大切にしたいので、「親愛信託」という言葉を使っています。最近は注目度も高まり、金融機関、銀行などの案内や取り組みが増えています。ほか公証役場でも、任意後見や遺言などと並んで、信託の紹介を見かけるようになりました。 　親愛信託は一部の富裕層だけでなく、

空間と時間の価値を最大化 　ホテル・観光業界のデジタルトランスフォーメーション（ＤＸ）を手掛けるＳＱＵＥＥＺＥ（北広島）に２０２２年入社。デジタルオペレーション部のエリアマネージャーとして札幌や北広島など道内で展開する８つのホテル運営を統括している。 　旅行や宿泊体験の非日常感が好きで、キラキラしているイメージを持っていたというホテル業界に飛び込んだ。実際に入ってみると「こんなに泥臭いのか」と驚きを受けた。 　前職ではレジャーホテルの業界で現場フロント対応や施設運営などの業務を５年半経験した。 　出身地である千葉県のホテル担当からスタートして４年間勤めた後、新宿での新店舗開業に携わった。「開業は大変だが、その面白さに触れた経験が現在も生きている」と話す。 　宿泊業界のことをもっと知りたいと思っている中で、ＳＱＵＥＥＺＥの『宿泊×テクノロジー』という取り組みに興味を持ち、転職を決めた。 　入社時期はエスコンフィールドＨＯＫＫＡＩＤＯが開業する約半年前というタイミングだった。自身が12年間野球をやっていたこともあり、「自分がやっていた野球に何かしらの

道内でサッカーＪリーグのキャンプ地誘致合戦が熱を帯びている。例年２月だったシーズンの開幕が２０２６年から８月に変更することを受け、沖縄県などでのキャンプを冷涼な道内へ移行を検討するチームが増加。道が実施した誘致意向調査では27市町村が興味を示した。スポーツ振興を通じた地域活性化やまちづくりにつなげる狙いがある。 　いち早く動いたのは東川町だ。24年に、観光関連事業者など、独自のネットワークを通じて、セレッソ大阪の誘致に成功した。町は宿泊施設の増設に着手。第三セクターが運営する保養施設を19棟から21棟に増やした。徒歩圏には食事会場や温浴施設を備え、受け入れ体制は万全だ。天然芝のグラウンドも新設。芝の養生にはセレッソや北海道コンサドーレ札幌のグラウンドキーパーが協力し、26年６月の開業を目指している。 　24年、網走市には、柏レイソルから直接視察の申し入れがあった。グラウンドや宿泊施設の確認を経て正式な申し込みにつながり、こちらも誘致に成功した。 　渡島総合振興局では、25年２月に「おしまＪリーグ合宿誘致連絡会議」を設立した。過去には管内で川崎フロ

第76回「信託財産は差し押さえできない？」 差し押さえは免れない 　信託財産にすれば差し押さえを免れると誤解している人がいます。確かに信託財産そのものは差し押さえることができません。 　信託法23条には、「信託財産に属する財産に対しては、強制執行、仮差押え、仮処分若しくは担保権の実行若しくは競売又は国税滞納処分をすることができない」とあります。そのため、信託財産そのものは差し押さえできません。 　つまり、自分が所有権で持っている物件を信託財産にすれば、差し押さえされないので安心！とはならないのです。 　信託法で決められていることは、至極あたりまえのこととなります。所有権だったものを信託財産にすると、名義と権利に分けられ、その財産の持ち主は受益者となります。受託者は名義を持っていますが、信託財産の持ち主ではありません。受託者が受益権を持っていないケースがほとんどですし、受益者が複数いる場合も考えられます。 　ということは、信託財産そのものを差し押さえられてしまうと、関係ない人が巻き込まれてしまうことになります。そのため、信託財産そのものは差し押さえ

第75回「遺言ではできない受益者連続の必要性」 孫子の代まで意思を伝える 　遺言代用信託と言われる信託のスキームがあります。これは、信託で遺言のようなことができるものです。 　金融機関が扱っている「遺言信託」は商品で、信託の仕組みは使われていませんので、混同してはいけません。遺言は亡くなってから効力が発生します。ということは、自分が生きている間の対策にはならないのです。自分が亡くなった後、持っていた財産を誰に遺すのかを指定する仕組みが遺言です。遺言は残された人が困ったり、もめないようにするための対策です。 　では信託はどうでしょうか？遺言代用信託と呼ばれるように、信託でも、自分が亡くなった後に自分の財産を誰に遺すのかを指定できます。 　ほかにも、信託を活用すると、さまざまな状況への対応が可能です。まず、自分が生きている間の対策ができます。信託が認知症対策として使われる理由は、自分が高齢になったとき、信託を使うことで対策ができるからです。さらに遺言と同じく、自分が亡くなった後に財産を引き継ぐ人を指定することができます。それだけでなく、その後の人たち

第74回「事業承継につかえる信託の活用」 後継者の有無で変わる活用方法 　後継者を誰にするのか…？という課題は多くの方が抱えている問題だと思います。候補者がいたとしても課税の問題があって、なかなか思い通りに進められない…という方もいるのではないでしょうか？さらに、中小零細企業で問題になるのは、創業者の個人資産が事業に関わっていることだと思います。その問題を解決するのが親愛信託です。 　後継者が完全に決まっている場合には、事業承継税制の活用をお勧めします。事業承継税制を活用して計画通りに承継することができれば、贈与税がかからずに事業承継が完結します。ただし、色々な条件や提出書類があり、期間も年単位でかかるのがネックです。万が一計画通りにいかない場合は、その時に猶予されていた贈与税がかかります。 　後継者をどうするか迷っているとか、後継者がおらずにM&Aを検討している場合には、事業承継税制の活用は不向きです。親愛信託は将来の不確定要素が多ければ多いほどメリットがあります。つまり、将来どうするか迷っている場合は親愛信託を活用してほしいです。なかなか後継

第73回「大規模修繕の必要性と信託の活用」 修繕費は計画的に 　不動産を所有している場合、将来的な問題に「大規模修繕」があります。自宅や戸建て住宅は、年数が経てばリフォームやリノベーションなどが必要になってくるでしょう。物件の状態によっては、大規模修繕はせずに「解体」という選択肢もあると思います。 　重要なのは「計画」を建てておくことです。事業を営んでる場合でも普通は「事業計画」を立てます。その場しのぎの行き当たりばったり経営では、いつか必ず限界がきてしまいます。 　不動産所有者が信託を検討する際の目的や悩み事で多いものの一つに、「認知症対策」があります。その際、不動産所有者としての計画つくりの一つに信託契約が上げられると思います。所有者が認知症になった時に備えて、あらかじめ信託契約をしておくことが重要です。 　問題になりがちなのは、将来必要になるであろう「大規模修繕」です。大規模修繕をしなくてはならなくなった場合、「借入に対して、信託で対応できます」という提案があります。ただ、果たして借入れを信託で対応するものなのでしょうか？専門家によっては「

第72回「信託でしかできないこと」 所有権とは異なる受益権での財産承継のメリット 　信託の提案をすると、「信託は必要なの？」と言われることがあります。そう言われる方こそ信託でなければ望みや問題解決が叶わない場合が多いのですが、疑問を抱く原因は自分の置かれている現状がきちんと把握できていないことと信託の本当の活用方法が分かっていないということだと思います。 　例えば相続人が一人だけで、相続人に財産が引き継がれた後の対策の必要がなく、相続税もかからないので対策をする必要がなく、被相続人になる方の老後の認知症対策も必要がないという場合には信託は必要ないと思います。 　逆を言えば、相続の手続きが困難もしくは複雑なことが予想される場合には信託を活用すべきで、信託でないと解決できないケースがほとんどです。信託は認知症対策というイメージが強いですが、相続の対策になるということにもっと注目すべきです。 　所有権のまま相続財産になると、相続人全員の印鑑もしくは遺言が必要になったり、遺言があっても戸籍を集めて相続人全員に通知する必要があります。この財産を元気なうちに

２０２５年度が始まった。住宅産業では、住宅の省エネ基準適合義務化やそれと連動した４号特例縮小がとりわけ大きな関心事だろう。

第71回「不動産にはなぜ親愛信託が必要なのか？」 不動産を分けずに複数人で相続 　財産にはいろいろな種類があり、それぞれに特徴があります。金銭は分けやすく他の財産に変えることもでき、使い勝手がいいですが、金銭自体が何か収益をうむことはありません。預金にして利息を得たり、投資して増やしたり運用して初めて利益を生むことになります。 　　不動産は、自宅のように収益を生まないものもありますが、何もしなくても価値上がり将来、売却すれば多くの収益が得られるものもあります。また、売却すれば多くの収益が得られるものや賃貸にして収益をたくさん得られるものがある反面、逆に修繕費などの経費がかかる上に買い手がいない、いわゆる負の財産など、様々です。不動産によって価値が変わるので、金銭と違って公平に分けることはなかなか困難です。そのため、どの不動産を誰が相続するか、誰がもらうか、ということでもめがちです。 　親愛信託を活用すれば、不動産を所有権で引き継ぐのではなく、管理する人と財産権を持つ人に分けて、共有せずに収益を複数の人でも分けられるようにしておくことができます。共

第70回「外国籍と親愛信託」 外国人の財産手続き 　外国に国籍があり日本でずっと暮らしているという人が亡くなると、その人の持っている財産は外国の書類に基づいて、どの財産が誰のものになるかという手続きをしないといけません。日本のように戸籍がある国は、皆さんが思っているより少なく、日本と中国と台湾のみです。それ以外の国には戸籍が存在しません。戸籍に似た書類がある国もありますが、やはり、外国籍の方が日本に財産を所有していて亡くなると手続きが大変です。 　中には、外国籍のまま何代も日本に住んでいる人もいます。そうすると当然財産は日本に所有しています。しかし、亡くなったときの手続きとしては、戸籍がないので、その国の手続きに従って行わないといけません。そのためとても大変です。 　また、外国人の方が日本に財産を持つこともあります。その場合もその財産については、その人の国の書類に基づき、日本での手続きをすることになります。特に不動産をもっている場合には手続きが大変になります。 　日本の不動産の売買であるため、日本の手続きに従うことになります。ただ、戸籍のない国で