北海道の住宅・不動産にまつわる最新情報を掲載。連載・特集など定期更新中。

第88回「共有不動産と浪費家対策」 自分で判断せず専門家に相談を 財産を持っている人は、その多少に関係なく信託を検討する価値はあると思います。検討した結果、信託が必要ない人もいると思いますが、将来どのようなリスクが待っているかわからないので、自分で判断するのではなく経験豊富な専門家に相談することをお勧めします。特にタイトルのように不動産が共有になっている場合と相続人の中に浪費家の方がいる場合には信託を活用することが適しています。 　まず、共有不動産を持っている場合、持分を持っている人が一人でも判断能力が無くなるとその財産を有効活用できなくなる可能性が高いということです。さらに持分を持っている人それぞれ相続対策が必要になるため、相続でもめたり、意見がまとまらなかったりする確率が一人で所有しているよりも上がるということです。 　相続の問題が起きる可能性は人数が増えればその分増えます。亡くなる順番が変わって、代襲相続が起こり、別れた配偶者が連れて行っていた相続人と共有になることもあり、全く会ったこともない人と共有になる可能性もあります。 話し合える状態

第87回「信託財産の管理、運用はどうする？」 受託者の義務と受益者の注意点 　信託財産の管理権限は受託者にあります。受益者は信託財産に対して、受益権を持ちます。通常の所有権であれば所有者の自由に処分することができます。しかし、信託財産を受託者が自由に処分することはできません。受託者は、信託の目的を達成する義務を負っているためです。さらに、受益者のために誠実に信託事務を行わなければいけません。 　信託財産は原則として、差し押さえることはできません。なぜかというと実質的な財産権を持っているのは、受益者だからです。受託者の名義だからと言って、受託者個人が債務を負い、差し押さえが実行される状況になったとしても信託財産は受託者のものではないので、差し押さえの対象外となります。 　ただし、受益者個人が債務を負った場合は注意が必要です。この場合、信託財産そのものは差し押さえられなくても、受益者が持つ「受益権」が差し押さえの対象となります。そのため、「信託財産にしていれば、どのような債務があっても安心」というわけではありません。　 運用、管理の方法は自由に決めら

第86回「不動産価値と信託」 子どもの有無に関わらず、信託で防げるトラブル 子どもが一人だから、あるいはいないから大丈夫…そう考えて何も対策をされない方がいらっしゃいます。確かに、その一人のお子さんにすべての財産を承継させたい場合には、大きな問題が起きないこともあります。しかし、それだけでは老後の財産管理や将来のリスクに十分に備えることはできません。 　 認知症などにより判断能力が低下した場合、預金の引き出しや不動産の処分ができなくなる可能性もあり、結果としてご本人やご家族に大きな負担が生じることもあります。また、相続人関係を正確に把握しておくことも重要です。 　 まれではありますが、再婚前の子どもなど、周囲が把握していない相続人が存在するケースもあります。事情があってあえて伝えていない場合もあり、遺言の作成が進まない背景には、そのような事情が影響していることもあります。 　 表面上は問題がないように見えても、実際には複雑な家族関係が潜んでいることは決して珍しいことではありません。子どもが一人の方も、いない方も、信託を活用することで将来への備えを

第85回「不動産価値と信託」 不動産価値の算定を信託の判断基準に 　信託を検討するときに一番重要なのは所有者の気持ちです。財産を持っている人が、その財産をどのようにしたいのかを法的に契約書などで将来においても実行できるようにするのが「親愛信託」です。 　ただ、それだけでは内容は決まりませんし、所有者もなかなか決断ができないケースが多いと思います。その時に一つの材料として、きちんと不動産価値を算定することです。 　“今の価値”がいくらか、意外と実際の価格を知らない方が多いです。不動産そのものの価値は当然ですが、将来を見据えた予想もある程度知っておくべきだと思います。思っているよりも高いケースと低いケースがあります。 　財産を動かす方法として、贈与、譲渡、相続、信託があると思いますが、その価値によっても選択肢が決まります。現在の価値がよくわからないままどれにするか検討するより、ある程度確実な価値がわかっていた方が決めやすいと思います。その価値によって、名義を変える時の登録免許税が決まります。 　信託や相続による名義変更の場合、登録免許税は原則として固

第84回「家族信託って必要？」 変わる「信託」 　最近いろいろなところで「家族信託」という言葉を聞くようになりました。インターネットで検索すると、たくさんヒットし、知名度が上がってきているのは確実です。私が信託を業務にするようになった10年前は、検索しても特定の人が書いたものしか出てこなく、書籍もほとんど店頭にはありませんでした。しかし、10年間でずいぶん変わりました。 　信託だけでなく相続登記の義務化がされたり、民法改正で遺留分減殺請求が遺留分侵害額請求になり金銭の請求に変わったりと、世の中が目まぐるしく変わり、法整備も進んでいます。今後は後見制度も改正される見込みです。しかし、争いごとの原因は財産よりも感情のもつれの方が解決しづらいというように変わらないものもあります。 　不動産を業務として取り組んでいく場合に、変わらないものをしっかり守りつつ、変化に対応していくビジネスを行うことが大切と思います。10年でこれだけ変わったのですから10年先の世の中を想像して事業を進めていく必要があると思います。 　最近、家族信託は認知症対策に活用される終活の

第83回「信託できる財産・できない財産」 ほぼ全ての不動産が信託の対象 　信託財産として一番需要が多いのは、不動産です。自宅、アパート、月極駐車場、店舗、倉庫など、ほぼ全ての不動産が対象になります。ただし、不動産を信託財産にした場合、損益通算ができない、赤字が繰越せない、空き家の３０００万円控除が受けられないなど注意しないといけないこともあります。 　不動産を信託すると、名義は受託者に変わります。そのことを第三者に対抗するには登記する必要があり、登記には「信託目録」が付されます。未登記の不動産は信託財産にできますが、登記しなければ名義が受託者に変わったことを第三者に主張することができません。 　信託不動産を売買するときの媒介契約は受託者とします。そして、売買契約をするのも受託者です。売却代金の着金口座は受託者名義で受益者の物である信託口口座になります。不動産の売却だけなので口座は必要ないという方がいますが、売却した金銭を管理するために信託口口座は必要です。 不動産の賃料や売却金も信託財産に 　不動産そのものを信託すれば、果実である「賃料」も信託財

第82回「間違った信託の説明」 信託の普及による弊害 「信託が普及してきた」と感じることが、最近は多くなりました。名刺交換をしたとき、信託に対して興味を示してくれる方が圧倒的に増えています。 　先日、信託とは関係のない別の要件で、建設事業者の方と話した際に「信託に取り組まれているのですね、所有者が１００歳という物件があるので、今度相談させてください」と言われました。信託の存在をご存じなのにも驚きましたが、使い方までも知っていらっしゃいました。普及の広まりを感じた次第です。 　ネットニュースにも、信託の紹介や活用事例が紹介されることが増えてきました。良い傾向だと思いますが、間違った説明をしていることも少なくないです。そこで誤解をされて、「信託は使わないほうがいい」と思われると困ります。ネットはたくさんの方が見るものですし、もう少しきちんと調べて正確な情報を載せてほしいものです。 　例えば、信託と後見制度と全く違うものなのに、混同していた事例があります。後見制度は、被後見人の財産を減らさないように裁判所の関与を受けて財産管理をします。信託は本人の望み

第81回「親愛信託とリバースモーゲージとリースバック」 リースバックで得するケースとは 　リバースモーゲージは、不動産担保に借入をして所有者が亡くなるとその不動産を売却して借入金を返済する仕組みです。所有者はまとまった現金を借入することができます。将来、所有者が亡くなったら不動産を売却して返済に充てるので、元金の返済はせずに利息だけ支払う形になります。そのため、自分が生きている間に現金を自分のために使うことができます。第54回目のコラムで、自己信託を使ったリースバックのスキームをご紹介しましたが、受託者を信頼できる人にする信託契約でもリースバックを実行することができます。 　リースバックは、不動産を売却しますが、そのまま家賃を払い、住み続けるというものです。信託を使ったリースバックは、不動産を「信託財産」として受託者と信託契約をします。そして、受託者がリースバック契約の当事者になります。売却代金である金銭は受託者が管理することになりますので、元々の所有者である高齢な方が金銭を自分で管理する必要もなくなります。そのため、通常の認知症対策の場合に、不

第80回「認知症対策が必要ない人はいない」 財産をもったまま管理だけ移行 　認知症は、なる人もいればならない人もいます。専門医のＨＰを拝見すると、認知症とは病気ではなく、「ある病気や障害などによって脳の機能が低下し、日常生活に支障が出ている状態」のことを言うそうです。そのため、認知症に該当する状況になる人と、ならない人がいます。 　年齢相応の物忘れは誰にでもあります。これは認知症ではありません。「ご飯を食べたことを忘れる」のは認知症の症状のひとつです。しかし「昨日のご飯のおかずが何だったのか忘れた」というのは、年齢と共に訪れる物忘れのひとつになります。どんな人でも体力・脳の衰えは必ずあります。これは所有者の方がしっかり自覚して、事前に対策をしておくことが重要です。自分の現状を把握して、考えられるトラブルを未然に防げるような対応をしなくてはなりません。自分ではなく専門業者に委託しているから大丈夫という方がいらっしゃいますが、そもそもその専門家が大丈夫かどうかという判断が必要になります。 　年齢だけではなく、趣味嗜好や職業によって情報量が違います。イ

第79回「不動産売買の方法」 信託を活用した不動産売買に備える 　不動産を売買するとき、通常は所有権で売買します。不動産業者は不動産の所有権の仲介をするのが現状です。相続の新しい形が信託です。不動産売買の新しい形が信託になる日が近いのではないかと思います。もちろん金融機関の理解や周辺の仕組みなどの整備も必要ですし、税制や判例なども必要になりますが、今後は不動産の所有権の仲介だけでなく、信託を活用した売買にも対応できるように今から準備しておくべきだと思います。 　自分の相続が複雑なので、不動産は買わないという方がいらっしゃいます。そういう場合、購入した不動産を信託財産にしておけば、相続とは違う方法で自分の不動産を残すことができますから、自分が亡くなった後の心配はありません。もしも、残したい人がいなければ、自分が亡くなった後にその不動産を売却して金銭に変え、どこかに寄付してもらうこともできます。 　具体的に例をあげると、相続が複雑なＡさんがいます。Ａさんが通常通り、物件を見つけて、不動産を仲介してもらい所有権で購入します。Ａさんが購入した不動産を信託

第78回「配偶者は遺産分割協議には関係ない？」 相続人の親族が意見を言う場合 　相続の話をするときに、相続人の配偶者は直接関係ないはずなのに、積極的にかかわってくる話をよく聞きます。ビジネスでもプライベートでも、これまで相続に携わったことがある方なら、相続人ではない親族が横から口を出してくるケースを一度は経験しているのではないでしょうか？ 　そういった事例は実に多くあります。ただ、相続が起きてから話し合いをする場合、なかなか話がまとまりませんし、もめる原因にもなります。事前に何らかの対策が必要です。 　しかし、早めに対策をするとしても、当事者ではなく配偶者が意見を主張するとうまくまとまりません。相続人の配偶者は、相続に対して直接の関係はありません。しかし、相続人が財産を受け継ぐことになれば、その人が亡くなった後は自分のものになります。そのため、全く関係ないこともないのです。 　例えば、妻が相続した財産は、妻が何もせずに亡くなればいずれ夫のものになります。また、夫が相続した財産に関しても同様です。将来的に収益性が見込める財産であっても、逆に「負動産

第77回「不動産と親愛信託～所有者の想いをつなぐ賢いしくみ～」 信頼する人に財産を託す仕組み 　不動産は一生に一度の大きな買い物で、人生の資産形成の中心となる重要な財産です。しかし、不動産には「分けにくい」「動かしにくい」「所有者の意思能力に影響される」という特性があります。そのため、相続や高齢化といったライフステージの変化の中で、さまざまな問題が生じることも少なくありません。管理や承継をしっかり決めておく必要があります。事前に対策をしておけば、自分も周りの人たちも安心です。 　このような課題に対応する新しい仕組みとして活用されているのが「親愛信託」です。親愛信託とは、「商事信託」以外の信託で、「家族信託」と呼ばれることが多いです。しかし私たちは、家族に限らず「信頼する人に財産を託す」という「想い」を大切にしたいので、「親愛信託」という言葉を使っています。最近は注目度も高まり、金融機関、銀行などの案内や取り組みが増えています。ほか公証役場でも、任意後見や遺言などと並んで、信託の紹介を見かけるようになりました。 　親愛信託は一部の富裕層だけでなく、

第76回「信託財産は差し押さえできない？」 差し押さえは免れない 　信託財産にすれば差し押さえを免れると誤解している人がいます。確かに信託財産そのものは差し押さえることができません。 　信託法23条には、「信託財産に属する財産に対しては、強制執行、仮差押え、仮処分若しくは担保権の実行若しくは競売又は国税滞納処分をすることができない」とあります。そのため、信託財産そのものは差し押さえできません。 　つまり、自分が所有権で持っている物件を信託財産にすれば、差し押さえされないので安心！とはならないのです。 　信託法で決められていることは、至極あたりまえのこととなります。所有権だったものを信託財産にすると、名義と権利に分けられ、その財産の持ち主は受益者となります。受託者は名義を持っていますが、信託財産の持ち主ではありません。受託者が受益権を持っていないケースがほとんどですし、受益者が複数いる場合も考えられます。 　ということは、信託財産そのものを差し押さえられてしまうと、関係ない人が巻き込まれてしまうことになります。そのため、信託財産そのものは差し押さえ

第75回「遺言ではできない受益者連続の必要性」 孫子の代まで意思を伝える 　遺言代用信託と言われる信託のスキームがあります。これは、信託で遺言のようなことができるものです。 　金融機関が扱っている「遺言信託」は商品で、信託の仕組みは使われていませんので、混同してはいけません。遺言は亡くなってから効力が発生します。ということは、自分が生きている間の対策にはならないのです。自分が亡くなった後、持っていた財産を誰に遺すのかを指定する仕組みが遺言です。遺言は残された人が困ったり、もめないようにするための対策です。 　では信託はどうでしょうか？遺言代用信託と呼ばれるように、信託でも、自分が亡くなった後に自分の財産を誰に遺すのかを指定できます。 　ほかにも、信託を活用すると、さまざまな状況への対応が可能です。まず、自分が生きている間の対策ができます。信託が認知症対策として使われる理由は、自分が高齢になったとき、信託を使うことで対策ができるからです。さらに遺言と同じく、自分が亡くなった後に財産を引き継ぐ人を指定することができます。それだけでなく、その後の人たち

第74回「事業承継につかえる信託の活用」 後継者の有無で変わる活用方法 　後継者を誰にするのか…？という課題は多くの方が抱えている問題だと思います。候補者がいたとしても課税の問題があって、なかなか思い通りに進められない…という方もいるのではないでしょうか？さらに、中小零細企業で問題になるのは、創業者の個人資産が事業に関わっていることだと思います。その問題を解決するのが親愛信託です。 　後継者が完全に決まっている場合には、事業承継税制の活用をお勧めします。事業承継税制を活用して計画通りに承継することができれば、贈与税がかからずに事業承継が完結します。ただし、色々な条件や提出書類があり、期間も年単位でかかるのがネックです。万が一計画通りにいかない場合は、その時に猶予されていた贈与税がかかります。 　後継者をどうするか迷っているとか、後継者がおらずにM&Aを検討している場合には、事業承継税制の活用は不向きです。親愛信託は将来の不確定要素が多ければ多いほどメリットがあります。つまり、将来どうするか迷っている場合は親愛信託を活用してほしいです。なかなか後継

第73回「大規模修繕の必要性と信託の活用」 修繕費は計画的に 　不動産を所有している場合、将来的な問題に「大規模修繕」があります。自宅や戸建て住宅は、年数が経てばリフォームやリノベーションなどが必要になってくるでしょう。物件の状態によっては、大規模修繕はせずに「解体」という選択肢もあると思います。 　重要なのは「計画」を建てておくことです。事業を営んでる場合でも普通は「事業計画」を立てます。その場しのぎの行き当たりばったり経営では、いつか必ず限界がきてしまいます。 　不動産所有者が信託を検討する際の目的や悩み事で多いものの一つに、「認知症対策」があります。その際、不動産所有者としての計画つくりの一つに信託契約が上げられると思います。所有者が認知症になった時に備えて、あらかじめ信託契約をしておくことが重要です。 　問題になりがちなのは、将来必要になるであろう「大規模修繕」です。大規模修繕をしなくてはならなくなった場合、「借入に対して、信託で対応できます」という提案があります。ただ、果たして借入れを信託で対応するものなのでしょうか？専門家によっては「

第72回「信託でしかできないこと」 所有権とは異なる受益権での財産承継のメリット 　信託の提案をすると、「信託は必要なの？」と言われることがあります。そう言われる方こそ信託でなければ望みや問題解決が叶わない場合が多いのですが、疑問を抱く原因は自分の置かれている現状がきちんと把握できていないことと信託の本当の活用方法が分かっていないということだと思います。 　例えば相続人が一人だけで、相続人に財産が引き継がれた後の対策の必要がなく、相続税もかからないので対策をする必要がなく、被相続人になる方の老後の認知症対策も必要がないという場合には信託は必要ないと思います。 　逆を言えば、相続の手続きが困難もしくは複雑なことが予想される場合には信託を活用すべきで、信託でないと解決できないケースがほとんどです。信託は認知症対策というイメージが強いですが、相続の対策になるということにもっと注目すべきです。 　所有権のまま相続財産になると、相続人全員の印鑑もしくは遺言が必要になったり、遺言があっても戸籍を集めて相続人全員に通知する必要があります。この財産を元気なうちに

第71回「不動産にはなぜ親愛信託が必要なのか？」 不動産を分けずに複数人で相続 　財産にはいろいろな種類があり、それぞれに特徴があります。金銭は分けやすく他の財産に変えることもでき、使い勝手がいいですが、金銭自体が何か収益をうむことはありません。預金にして利息を得たり、投資して増やしたり運用して初めて利益を生むことになります。 　　不動産は、自宅のように収益を生まないものもありますが、何もしなくても価値上がり将来、売却すれば多くの収益が得られるものもあります。また、売却すれば多くの収益が得られるものや賃貸にして収益をたくさん得られるものがある反面、逆に修繕費などの経費がかかる上に買い手がいない、いわゆる負の財産など、様々です。不動産によって価値が変わるので、金銭と違って公平に分けることはなかなか困難です。そのため、どの不動産を誰が相続するか、誰がもらうか、ということでもめがちです。 　親愛信託を活用すれば、不動産を所有権で引き継ぐのではなく、管理する人と財産権を持つ人に分けて、共有せずに収益を複数の人でも分けられるようにしておくことができます。共

第70回「外国籍と親愛信託」 外国人の財産手続き 　外国に国籍があり日本でずっと暮らしているという人が亡くなると、その人の持っている財産は外国の書類に基づいて、どの財産が誰のものになるかという手続きをしないといけません。日本のように戸籍がある国は、皆さんが思っているより少なく、日本と中国と台湾のみです。それ以外の国には戸籍が存在しません。戸籍に似た書類がある国もありますが、やはり、外国籍の方が日本に財産を所有していて亡くなると手続きが大変です。 　中には、外国籍のまま何代も日本に住んでいる人もいます。そうすると当然財産は日本に所有しています。しかし、亡くなったときの手続きとしては、戸籍がないので、その国の手続きに従って行わないといけません。そのためとても大変です。 　また、外国人の方が日本に財産を持つこともあります。その場合もその財産については、その人の国の書類に基づき、日本での手続きをすることになります。特に不動産をもっている場合には手続きが大変になります。 　日本の不動産の売買であるため、日本の手続きに従うことになります。ただ、戸籍のない国で

第69回「円満相続のための親愛信託」 家族会議ができるとは限らない 　財産が多くても少なくても、もめる親族はもめますし、もめない親族はもめない。その違いは根本的には、両親などの被相続人や財産に対する考え方によります。それぞれの考え方を変えることはできませんが、財産を持っている人ができることはあります。それは、きちんと行く先を決めておいてあげることです。財産の行方を決めるときに家族会議をすることが最善という意見もありますが、必ずしもそうではありません。連絡が取れない、円満な話し合いができないというケースもあります。家族が遠方にいるというように物理的な要因で家族会議ができないこともありますし、そもそも意見が食い違って話にならないという場合もあります。 　理想は、みんなの意見を聞いて、話し合い、結果も共有するという方法で相続を迎えることです。しかし、家族会議ができないから相続対策をしないのは本末転倒です。所有者は自分の財産を自由にすることができます。将来、もめないように所有者がその財産の将来を決めておくとよいでしょう。財産の管理が上手な人を受託者にし、