北海道の住宅・不動産にまつわる最新情報を掲載。連載・特集など定期更新中。

第85回「不動産価値と信託」 不動産価値の算定を信託の判断基準に 　信託を検討するときに一番重要なのは所有者の気持ちです。財産を持っている人が、その財産をどのようにしたいのかを法的に契約書などで将来においても実行できるようにするのが「親愛信託」です。 　ただ、それだけでは内容は決まりませんし、所有者もなかなか決断ができないケースが多いと思います。その時に一つの材料として、きちんと不動産価値を算定することです。 　“今の価値”がいくらか、意外と実際の価格を知らない方が多いです。不動産そのものの価値は当然ですが、将来を見据えた予想もある程度知っておくべきだと思います。思っているよりも高いケースと低いケースがあります。 　財産を動かす方法として、贈与、譲渡、相続、信託があると思いますが、その価値によっても選択肢が決まります。現在の価値がよくわからないままどれにするか検討するより、ある程度確実な価値がわかっていた方が決めやすいと思います。その価値によって、名義を変える時の登録免許税が決まります。 　信託や相続による名義変更の場合、登録免許税は原則として固

第82回「間違った信託の説明」 信託の普及による弊害 「信託が普及してきた」と感じることが、最近は多くなりました。名刺交換をしたとき、信託に対して興味を示してくれる方が圧倒的に増えています。 　先日、信託とは関係のない別の要件で、建設事業者の方と話した際に「信託に取り組まれているのですね、所有者が１００歳という物件があるので、今度相談させてください」と言われました。信託の存在をご存じなのにも驚きましたが、使い方までも知っていらっしゃいました。普及の広まりを感じた次第です。 　ネットニュースにも、信託の紹介や活用事例が紹介されることが増えてきました。良い傾向だと思いますが、間違った説明をしていることも少なくないです。そこで誤解をされて、「信託は使わないほうがいい」と思われると困ります。ネットはたくさんの方が見るものですし、もう少しきちんと調べて正確な情報を載せてほしいものです。 　例えば、信託と後見制度と全く違うものなのに、混同していた事例があります。後見制度は、被後見人の財産を減らさないように裁判所の関与を受けて財産管理をします。信託は本人の望み

第80回「認知症対策が必要ない人はいない」 財産をもったまま管理だけ移行 　認知症は、なる人もいればならない人もいます。専門医のＨＰを拝見すると、認知症とは病気ではなく、「ある病気や障害などによって脳の機能が低下し、日常生活に支障が出ている状態」のことを言うそうです。そのため、認知症に該当する状況になる人と、ならない人がいます。 　年齢相応の物忘れは誰にでもあります。これは認知症ではありません。「ご飯を食べたことを忘れる」のは認知症の症状のひとつです。しかし「昨日のご飯のおかずが何だったのか忘れた」というのは、年齢と共に訪れる物忘れのひとつになります。どんな人でも体力・脳の衰えは必ずあります。これは所有者の方がしっかり自覚して、事前に対策をしておくことが重要です。自分の現状を把握して、考えられるトラブルを未然に防げるような対応をしなくてはなりません。自分ではなく専門業者に委託しているから大丈夫という方がいらっしゃいますが、そもそもその専門家が大丈夫かどうかという判断が必要になります。 　年齢だけではなく、趣味嗜好や職業によって情報量が違います。イ

第79回「不動産オーナーのためのＮＩＳＡと親愛信託の活用方法」 ＮＩＳＡと信託財産 　２０２４年から新しいＮＩＳＡの制度が始まり投資が身近になってきました。ＮＩＳＡとは「小額投資非課税制度」というもので、一定額のまでの投資にかかる配当や譲渡益が非課税になる制度です。安定収益を目指す不動産オーナーにとって、分散投資の一つの方法となると思います。特に「つみたて投資枠」と「成長投資枠」を併用することで、長期的な資産形成が実現できるようになりました。 　しかし、不動産オーナーにとって本当に重要なのは「金融資産で財産を増やすこと」だけではありません。不動産という大きな資産をすでに所有しているからこそ、「どのように管理し、将来どう承継していくか」という将来設計が欠かせないのです。そのために「親愛信託」を活用し、自分の財産を信頼できる受託者に託し、その管理・運用・承継の方法を契約（信託行為）で定めておくことが重要です。遺言や贈与だけでは対応しきれない「長期間の財産管理」を可能にし、自分の意思を後世にまで引き継ぐことができるのは、親愛信託®しかありません。...

第77回「不動産と親愛信託～所有者の想いをつなぐ賢いしくみ～」 信頼する人に財産を託す仕組み 　不動産は一生に一度の大きな買い物で、人生の資産形成の中心となる重要な財産です。しかし、不動産には「分けにくい」「動かしにくい」「所有者の意思能力に影響される」という特性があります...

第76回「信託財産は差し押さえできない？」 差し押さえは免れない 　信託財産にすれば差し押さえを免れると誤解している人がいます。確かに信託財産そのものは差し押さえることができません。 　信託法23条には、「信託財産に属する財産に対しては、強制執行、仮差押え、仮処分若しくは担...

第75回「遺言ではできない受益者連続の必要性」 孫子の代まで意思を伝える 　遺言代用信託と言われる信託のスキームがあります。これは、信託で遺言のようなことができるものです。 　金融機関が扱っている「遺言信託」は商品で、信託の仕組みは使われていませんので、混同してはいけません...

第74回「事業承継につかえる信託の活用」 後継者の有無で変わる活用方法 　後継者を誰にするのか…？という課題は多くの方が抱えている問題だと思います。候補者がいたとしても課税の問題があって、なかなか思い通りに進められない…という方もいるのではないでしょうか？さらに、中小零細企...

第73回「大規模修繕の必要性と信託の活用」 修繕費は計画的に 　不動産を所有している場合、将来的な問題に「大規模修繕」があります。自宅や戸建て住宅は、年数が経てばリフォームやリノベーションなどが必要になってくるでしょう。物件の状態によっては、大規模修繕はせずに「解体」という...

第72回「信託でしかできないこと」 所有権とは異なる受益権での財産承継のメリット 　信託の提案をすると、「信託は必要なの？」と言われることがあります。そう言われる方こそ信託でなければ望みや問題解決が叶わない場合が多いのですが、疑問を抱く原因は自分の置かれている現状がきちんと...

第71回「不動産にはなぜ親愛信託が必要なのか？」 不動産を分けずに複数人で相続 　財産にはいろいろな種類があり、それぞれに特徴があります。金銭は分けやすく他の財産に変えることもでき、使い勝手がいいですが、金銭自体が何か収益をうむことはありません。預金にして利息を得たり、投資...

第70回「外国籍と親愛信託」 外国人の財産手続き 　外国に国籍があり日本でずっと暮らしているという人が亡くなると、その人の持っている財産は外国の書類に基づいて、どの財産が誰のものになるかという手続きをしないといけません。日本のように戸籍がある国は、皆さんが思っているより少な...

第69回「円満相続のための親愛信託」 家族会議ができるとは限らない 　財産が多くても少なくても、もめる親族はもめますし、もめない親族はもめない。その違いは根本的には、両親などの被相続人や財産に対する考え方によります。それぞれの考え方を変えることはできませんが、財産を持ってい...

第68回「信託の代表的な活用方法」 メリットは名義と財産権の分離 　信託を紹介したいが、自分の周りには必要としている人がいないのでチャンスがなくて…という方がいらっしゃいます。しかし、おおげさにいうと信託の必要がない人はいません。人は必ず何らかの財産は持っているので、信託を...

第67回「信託活用での法人の使い方」 法人を活用した信託はメリット大 　信託のスキームで、法人を活用することがあります。法人には株式会社や合同会社、一般社団法人などいろいろな法人格があります。信託の活用でよく使われるのは一般社団法人です。...

第66回「空き家にしないための話し合い」 不動産を将来どうするか事前に決めて伝える 　総務省が発表した２０２３年10 月時点の「住宅・土地統計調査」の集計によると、全国の空き家は９００万戸となり、３０年前の約２倍になっています。今後も空き家は増え続けていく傾向にあり、相続登...

第65回「留分相当分の受益権の渡し方」 遺留分侵害額請求に備え受益権を渡しておく 　遺留分侵害額請求権とは民法で決められているもので、これが信託法の受益権に及ぶのかどうかというのは、まだはっきり分からないところではあります。今後、いろんな判決が下され、判例が出て、どのような...

第64回「跡継ぎは誰にする？」 得意・優れている人が能力を活用できるように 　財産がある人もそれほどない人も、誰にその財産を継がせるのか？という問題があると思います。自分の亡くなる日が分かっていれば計画も立てやすいのですが、こればかりは誰にも分かりません。自分で会社を経営し...

第63回「遺産分割協議に使える親愛信託」 将来的には後見人が信託契約できる時代に 　遺言書があっても財産の分け方に不満があれば、裁判をして分け方を決めることになります。遺言書がなければ、相続人で話し合って財産の分け方を決めます。けれども、この話し合いがまとまらない時もありま...