北海道の住宅・不動産にまつわる最新情報を掲載。連載・特集など定期更新中。

第88回「共有不動産と浪費家対策」 自分で判断せず専門家に相談を 財産を持っている人は、その多少に関係なく信託を検討する価値はあると思います。検討した結果、信託が必要ない人もいると思いますが、将来どのようなリスクが待っているかわからないので、自分で判断するのではなく経験豊富な専門家に相談することをお勧めします。特にタイトルのように不動産が共有になっている場合と相続人の中に浪費家の方がいる場合には信託を活用することが適しています。 　まず、共有不動産を持っている場合、持分を持っている人が一人でも判断能力が無くなるとその財産を有効活用できなくなる可能性が高いということです。さらに持分を持っている人それぞれ相続対策が必要になるため、相続でもめたり、意見がまとまらなかったりする確率が一人で所有しているよりも上がるということです。 　相続の問題が起きる可能性は人数が増えればその分増えます。亡くなる順番が変わって、代襲相続が起こり、別れた配偶者が連れて行っていた相続人と共有になることもあり、全く会ったこともない人と共有になる可能性もあります。 話し合える状態

第87回「信託財産の管理、運用はどうする？」 受託者の義務と受益者の注意点 　信託財産の管理権限は受託者にあります。受益者は信託財産に対して、受益権を持ちます。通常の所有権であれば所有者の自由に処分することができます。しかし、信託財産を受託者が自由に処分することはできません。受託者は、信託の目的を達成する義務を負っているためです。さらに、受益者のために誠実に信託事務を行わなければいけません。 　信託財産は原則として、差し押さえることはできません。なぜかというと実質的な財産権を持っているのは、受益者だからです。受託者の名義だからと言って、受託者個人が債務を負い、差し押さえが実行される状況になったとしても信託財産は受託者のものではないので、差し押さえの対象外となります。 　ただし、受益者個人が債務を負った場合は注意が必要です。この場合、信託財産そのものは差し押さえられなくても、受益者が持つ「受益権」が差し押さえの対象となります。そのため、「信託財産にしていれば、どのような債務があっても安心」というわけではありません。　 運用、管理の方法は自由に決めら

第86回「不動産価値と信託」 子どもの有無に関わらず、信託で防げるトラブル 子どもが一人だから、あるいはいないから大丈夫…そう考えて何も対策をされない方がいらっしゃいます。確かに、その一人のお子さんにすべての財産を承継させたい場合には、大きな問題が起きないこともあります。しかし、それだけでは老後の財産管理や将来のリスクに十分に備えることはできません。 　 認知症などにより判断能力が低下した場合、預金の引き出しや不動産の処分ができなくなる可能性もあり、結果としてご本人やご家族に大きな負担が生じることもあります。また、相続人関係を正確に把握しておくことも重要です。 　 まれではありますが、再婚前の子どもなど、周囲が把握していない相続人が存在するケースもあります。事情があってあえて伝えていない場合もあり、遺言の作成が進まない背景には、そのような事情が影響していることもあります。 　 表面上は問題がないように見えても、実際には複雑な家族関係が潜んでいることは決して珍しいことではありません。子どもが一人の方も、いない方も、信託を活用することで将来への備えを

第84回「家族信託って必要？」 変わる「信託」 　最近いろいろなところで「家族信託」という言葉を聞くようになりました。インターネットで検索すると、たくさんヒットし、知名度が上がってきているのは確実です。私が信託を業務にするようになった10年前は、検索しても特定の人が書いたものしか出てこなく、書籍もほとんど店頭にはありませんでした。しかし、10年間でずいぶん変わりました。 　信託だけでなく相続登記の義務化がされたり、民法改正で遺留分減殺請求が遺留分侵害額請求になり金銭の請求に変わったりと、世の中が目まぐるしく変わり、法整備も進んでいます。今後は後見制度も改正される見込みです。しかし、争いごとの原因は財産よりも感情のもつれの方が解決しづらいというように変わらないものもあります。 　不動産を業務として取り組んでいく場合に、変わらないものをしっかり守りつつ、変化に対応していくビジネスを行うことが大切と思います。10年でこれだけ変わったのですから10年先の世の中を想像して事業を進めていく必要があると思います。 　最近、家族信託は認知症対策に活用される終活の

第83回「信託できる財産・できない財産」 ほぼ全ての不動産が信託の対象 　信託財産として一番需要が多いのは、不動産です。自宅、アパート、月極駐車場、店舗、倉庫など、ほぼ全ての不動産が対象になります。ただし、不動産を信託財産にした場合、損益通算ができない、赤字が繰越せない、空き家の３０００万円控除が受けられないなど注意しないといけないこともあります。 　不動産を信託すると、名義は受託者に変わります。そのことを第三者に対抗するには登記する必要があり、登記には「信託目録」が付されます。未登記の不動産は信託財産にできますが、登記しなければ名義が受託者に変わったことを第三者に主張することができません。 　信託不動産を売買するときの媒介契約は受託者とします。そして、売買契約をするのも受託者です。売却代金の着金口座は受託者名義で受益者の物である信託口口座になります。不動産の売却だけなので口座は必要ないという方がいますが、売却した金銭を管理するために信託口口座は必要です。 不動産の賃料や売却金も信託財産に 　不動産そのものを信託すれば、果実である「賃料」も信託財

第79回「不動産売買の方法」 信託を活用した不動産売買に備える 　不動産を売買するとき、通常は所有権で売買します。不動産業者は不動産の所有権の仲介をするのが現状です。相続の新しい形が信託です。不動産売買の新しい形が信託になる日が近いのではないかと思います。もちろん金融機関の理解や周辺の仕組みなどの整備も必要ですし、税制や判例なども必要になりますが、今後は不動産の所有権の仲介だけでなく、信託を活用した売買にも対応できるように今から準備しておくべきだと思います。 　自分の相続が複雑なので、不動産は買わないという方がいらっしゃいます。そういう場合、購入した不動産を信託財産にしておけば、相続とは違う方法で自分の不動産を残すことができますから、自分が亡くなった後の心配はありません。もしも、残したい人がいなければ、自分が亡くなった後にその不動産を売却して金銭に変え、どこかに寄付してもらうこともできます。 　具体的に例をあげると、相続が複雑なＡさんがいます。Ａさんが通常通り、物件を見つけて、不動産を仲介してもらい所有権で購入します。Ａさんが購入した不動産を信託

第78回「配偶者は遺産分割協議には関係ない？」 相続人の親族が意見を言う場合 　相続の話をするときに、相続人の配偶者は直接関係ないはずなのに、積極的にかかわってくる話をよく聞きます。ビジネスでもプライベートでも、これまで相続に携わったことがある方なら、相続人ではない親族が横から口を出してくるケースを一度は経験しているのではないでしょうか？ 　そういった事例は実に多くあります。ただ、相続が起きてから話し合いをする場合、なかなか話がまとまりませんし、もめる原因にもなります。事前に何らかの対策が必要です。 　しかし、早めに対策をするとしても、当事者ではなく配偶者が意見を主張するとうまくまとまりません。相続人の配偶者は、相続に対して直接の関係はありません。しかし、相続人が財産を受け継ぐことになれば、その人が亡くなった後は自分のものになります。そのため、全く関係ないこともないのです。 　例えば、妻が相続した財産は、妻が何もせずに亡くなればいずれ夫のものになります。また、夫が相続した財産に関しても同様です。将来的に収益性が見込める財産であっても、逆に「負動産